विक्री करार (Agreement to Sell ) आणि जनरल पॉवर ऑफ अटर्नीमुळे ( General Power of Attorney ) मालमत्तेचा मालकी हक्क मिळत नाही – सुप्रीम कोर्टाचा मोठा निर्णय
नवी दिल्ली, २ सप्टेंबर २०२५ | सर्वोच्च न्यायालयाने (Supreme Court) एका महत्त्वपूर्ण निर्णयात पुन्हा एकदा स्पष्ट केले आहे की, विक्री करार (Agreement to Sell) आणि जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी (General Power of Attorney) यामुळे स्थावर मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क (Title) मिळत नाही. हा निकाल मालमत्ता व्यवहारांशी संबंधित कायदेशीर बाबींवर मोठा परिणाम करणारा आहे.
प्रकरणाची पार्श्वभूमी अशी…
सर्वोच्च न्यायालयाने पुन्हा एकदा स्पष्ट केले की नोंदणीकृत विक्री कराराशिवाय स्थावर मालमत्तेचे मालकी हक्क हस्तांतरित करता येणार नाहीत. न्यायमूर्ती अरविंद कुमार आणि संदीप मेहता यांच्या खंडपीठाने दिल्ली उच्च न्यायालयाचा निर्णय रद्दबातल ठरवला, ज्यामध्ये वादीच्या बाजूने हस्तांतरण वैध करण्यासाठी नोंदणीकृत विक्री करार नसतानाही ताबा, अनिवार्य मनाई आदेश आणि घोषणापत्रासाठी खटला चालविण्याच्या कनिष्ठ न्यायालयाच्या आदेशाला मान्यता देण्यात आली.
वादी-प्रतिवादीने दावा केला की त्याने १९९६ मध्ये त्याच्या वडिलांकडून विक्री करार, जनरल पॉवर ऑफ ॲटर्नी, शपथपत्र, पावती आणि नोंदणीकृत मृत्युपत्राद्वारे मालमत्ता खरेदी केली होती. त्याने आरोप केला की त्याचा भाऊ रमेश चंद (प्रतिवादी) सुरुवातीला परवानाधारक होता ज्याने नंतर अर्धी मालमत्ता तिसऱ्या पक्षाला (प्रतिवादी क्रमांक २) बेकायदेशीरपणे विकली. प्रतिवादी-अपीलकर्त्याने दावा केला की ही मालमत्ता त्यांना १९७३ मध्ये तोंडी भेट देण्यात आली होती आणि तेव्हापासून त्यांच्या ताब्यात होती. त्यांनी वादीच्या कागदपत्रांना अवैध म्हणून आव्हान दिले आणि मालकी हक्क जाहीर करण्याची मागणी केली.
ट्रायल कोर्ट आणि हायकोर्ट दोन्हीने वादीच्या बाजूने निकाल दिला, ज्यामुळे सर्वोच्च न्यायालयात अपील दाखल झाले. केवळ विक्रीचा करार हस्तांतरणाला कायदेशीर मान्यता देत नाही असे मानून, न्यायमूर्ती अरविंद कुमार यांनी दिलेल्या निकालात असे निरीक्षण नोंदवले गेले: “या प्रकरणात, निर्विवादपणे वादीचा दावा आहे की केवळ विक्रीचा करार आहे आणि वडिलांनी त्याच्या नावे कोणताही विक्री करार केलेला नाही. कायद्याच्या निश्चित स्थितीनुसार, हा दस्तऐवज वादीला वैध मालकी हक्क प्रदान करत नाही कारण तो टीपी कायद्याच्या कलम ५४ नुसार हस्तांतरण करार नाही. जास्तीत जास्त, तो वादीला केवळ विक्री कराराच्या अंमलबजावणीसाठी विशिष्ट कामगिरी शोधण्यास सक्षम करतो आणि दाव्याच्या मालमत्तेवर व्याज किंवा शुल्क निर्माण करत नाही.
“विक्री करार (agreement to sale)आणि विक्री संनाद ( registered sale deed)यात फरक आहे. स्थावर मालमत्तेच्या विक्री करार म्हणजे असा करार की अशा मालमत्तेची विक्री पक्षांमध्ये ठरलेल्या अटींवर होईल. विक्री म्हणजे मालकीचे हस्तांतरण; विक्री करार हा फक्त एक दस्तऐवज आहे जो दुसरा दस्तऐवज मिळविण्याचा अधिकार निर्माण करतो, म्हणजेच स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचा व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी नोंदणीकृत विक्री करार. सर्वोच्च न्यायालयाने हा निर्णय मालमत्तेच्या मालकी हक्काबाबतच्या वादाच्या सुनावणीदरम्यान दिला. या प्रकरणात, याचिकाकर्त्याने दावा केला होता की, विक्री करार आणि जनरल पॉवर ऑफ अटर्नीच्या आधारे मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क मिळाला आहे. मात्र, न्यायालयाने आपल्या पूर्वीच्या निकालांचा दाखला देत, विशेषतः सुरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज प्रायव्हेट लिमिटेड वि. स्टेट ऑफ हरियाणा (२०१२), स्पष्ट केले की, केवळ या कागदपत्रांमुळे मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाहीत.
सर्वोच्च न्यायालयाचे निरीक्षण
सर्वोच्च न्यायालयाने हा निकाल देताना खालीलप्रमाणे महत्त्वपूर्ण मुद्दे मांडलेले आहेत.
1. विक्री कराराचा मर्यादित प्रभाव | (Limited Scope of Agreement to Sell)
विक्री करार हा फक्त मालमत्ता विक्रीच्या अटी निश्चित करणारा प्रारंभिक दस्तऐवज आहे. तो मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क हस्तांतरित करत नाही. मालकी हक्क हस्तांतरासाठी नोंदणीकृत विक्री संनाद (Registered Sale Deed) आवश्यक आहे, ज्याचे ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी ॲक्ट, १८८२ (TPA) च्या कलम ५४ आणि रजिस्ट्रेशन ॲक्ट, १९०८ अंतर्गत पालन करणे अनिवार्य आहे.
2.जनरल पॉवर ऑफ अटर्नीचे स्वरूप | Nature of General Power of Attorney)
जनरल पॉवर ऑफ अटर्नी ही मालमत्तेच्या व्यवस्थापनासाठी किंवा विशिष्ट कृतींसाठी दिलेली परवानगी आहे. ती मालमत्तेचा मालकी हक्क हस्तांतरित करण्यासाठी पुरेशी नाही आणि TPA च्या कलम ५४ अंतर्गत ती वैध हस्तांतरण मानली जात नाही.
3.कायदेशीर बंधने
मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क हस्तांतरित करण्यासाठी स्थानिक कायदे, TPA, आणि रजिस्ट्रेशन ॲक्ट, १९०८ यांचे पालन करणे आवश्यक आहे. यात नोंदणीकृत दस्तऐवज आणि महाराष्ट्र स्टॅम्प ॲक्ट, १९५८ (MSA) अंतर्गत योग्य स्टॅम्प ड्यूटीचा समावेश आहे.
निकालाचे परिणाम
या निर्णयामुळे मालमत्ता व्यवहार करणाऱ्या व्यक्ती, व्यावसायिक आणि विकासकांसाठी खालील महत्त्वपूर्ण संदेश आहेत :
नोंदणीकृत विक्री संनादाची आवश्यकता
मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क मिळवण्यासाठी “नोंदणीकृत विक्री संनाद ” ( registered sale deed ) अनिवार्य आहे. केवळ विक्री करार ( Agreement to sale ) किंवा पॉवर ऑफ अटर्नीवर अवलंबून राहणे कायदेशीरदृष्ट्या जोखमीचे आहे, कारण ते मालकी हक्क देत नाहीत.
कायदेशीर वाद टाळण्यासाठी घ्यावयाची सावधगिरी
मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना सर्व कायदेशीर बाबींची पूर्तता करणे आवश्यक आहे, ज्यात Town Planning Act चे कलम ५४ आणि ५५, MSA चे Article 25, आणि नोंदणी शुल्क यांचा समावेश आहे. यामुळे भविष्यातील कायदेशीर वाद टाळता येतात.
पारदर्शकतेची गरज
बरेचदा, स्टॅम्प ड्यूटी टाळण्यासाठी किंवा कमी किमतीत व्यवहार करण्यासाठी विक्री करार आणि पॉवर ऑफ अटर्नीचा वापर केला जातो. हा निर्णय असा व्यवहार कायदेशीरदृष्ट्या अवैध असल्याचे स्पष्ट करतो, ज्यामुळे मालमत्ता बाजारात पारदर्शकता येण्यास मदत होईल.
यासंदर्भात तज्ज्ञांचे मत काय ?
कायदेशीर तज्ज्ञांच्या मते, हा निर्णय मालमत्ता बाजारात सुधारणा आणेल आणि कायदेशीर प्रक्रियांचे पालन करण्यास प्रोत्साहन देईल. “बरेचदा, स्टॅम्प ड्यूटी आणि नोंदणी शुल्क टाळण्यासाठी असे व्यवहार केले जातात, ज्यामुळे भविष्यात कायदेशीर गुंतागुंत निर्माण होते. हा निकाल व्यक्तींना कायदेशीर मार्गाने व्यवहार करण्यास भाग पाडेल,” असे बॉम्बे हायकोर्टाचे माजी वकील ॲड. विनोद सावंत यांनी सांगितले.
कायदेशीर संदर्भ | Legal References
TPA, 1882, कलम ५४ | Section 54: विक्री हा मालकी हक्क हस्तांतर आहे, ज्यासाठी १०० रुपयांपेक्षा जास्त मूल्याच्या मालमत्तेसाठी नोंदणीकृत दस्तऐवज आवश्यक. विक्री करार स्वतः मालकी हक्क देत नाही.
*MSA, 1958, Article 25: विक्री करार आणि संनादावर ५% स्टॅम्प ड्यूटी (महिलांसाठी ४%) लागू आहे, जर कब्जा हस्तांतर असेल.रजिस्ट्रेशन ॲक्ट, १९०८, कलम १७ | Registration Act, 1908, Section 17 नोंदणीकृत दस्तऐवजाशिवाय मालमत्ता हस्तांतरण अवैध आहे.
निष्कर्ष | Conclusion
सर्वोच्च न्यायालयाचा हा निकाल मालमत्ता व्यवहार करणाऱ्यांसाठी एक महत्त्वाचा इशारा आहे. मालमत्तेचा कायदेशीर मालकी हक्क मिळवण्यासाठी **नोंदणीकृत विक्री संनाद योग्य स्टॅम्प ड्यूटी, आणि
कायदेशीर प्रक्रियांचे पालन आवश्यक आहे. यामुळे केवळ कायदेशीर संरक्षण मिळत नाही, तर भविष्यातील वाद आणि आर्थिक नुकसान टाळता येते. मालमत्ता खरेदी-विक्री करणाऱ्यांनी व्यावसायिक कायदेशीर सल्ला घेऊन सर्व कागदपत्रे तपासावीत.
बोध आणि सल्ला : मालमत्ता व्यवहार करताना नागरिकांनी नेहमी वकील किंवा उप-निबंधक (Sub-Registrar) यांच्याकडून दस्तऐवज तपासणी व खात्री करून घ्यावी.
